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物流動態

物流園區建設:有多大的腳穿多大的鞋
2014-01-14  瀏覽[2002]次
摘要: 當前,我國一些物流園區存在盲目追求規模的現象,新建園區規劃面積大,建成園區空置土地多。這類問題的產生,一方面造成國家大量土地資源閑置,不利于土地集約化戰略的實施。另一方面,物流園區自身土地閑置造成了園區開發企業資金的浪費,也留下了圈占土地的空當。
    (2013年12月)當前,我國一些物流園區存在盲目追求規模的現象,新建園區規劃面積大,建成園區空置土地多。這類問題的產生,一方面造成國家大量土地資源閑置,不利于土地集約化戰略的實施。另一方面,物流園區自身土地閑置造成了園區開發企業資金的浪費,也留下了圈占土地的空當。

  究其原因,還是物流園區前期規劃不到位,脫離物流需求實際造成的。影響物流園區規模大小的相關方有地方政府和管理部門、園區主導開發企業以及規劃咨詢機構,如果這三方缺乏科學發展理念,將極易造成物流園區規模的肆意夸大。

  物流園區規模適當需要在前期調研規劃上下功夫,弄清地區物流需求到底多大,再去建設合適規模的物流園區。市場在資源配置中起決定性作用,我國物流園區需要從可持續發展、提升物流效率、打造物流聚集平臺角度重新審視自身規模大小。

  伴隨我國物流園區建設熱潮而來的是物流園區的空置、閑置以及留置,而物流園區建設面積與實際需求相脫離是造成上述現象的重要原因之一??梢鑰吹?,國內規劃面積幾平方公里的物流園區比比皆是,十幾、幾十平方公里的也并不鮮見,面積一個比一個大。

  根據中國物流與采購聯合會2012年《第三次全國物流園區(基地)調查報告》數據顯示,在參與調研的754家物流園區中,園區占地規模在10平方公里以上的就有17%,如果以平均占地10平方公里計算,僅這17%的物流園區占地面積之和就已經有1281平方公里,這相當于一個廣州市的建成區面積。

  總體來看,我國物流園區規模過大問題普遍存在,而造成園區過分追求規模的原因又是多方面的,到底物流園區建多大合適呢?

  盲目追求規模

  “現在有的地區,一規劃就是十幾平方公里的物流園區,但是地方的城市人口就幾十萬,又不可能創造出新的物流需求出來,所以這種物流園區實際上不可能發展起來,只能屬于概念?!鄙鉦詘脖匭?a target="_blank">物流顧問有限公司總經理劉興富以鄂爾多斯舉例,“幾年前,鄂爾多斯規劃了眾多物流園區,包括幾十平方公里的農產品物流園、煤炭物流園,現在基本都沒有做成?!?

  筆者了解到,鄂爾多斯曾在城市迅猛發展時期規劃出諸多物流園區,憑借地廣人稀條件,其中多數物流園區都在10平方公里以上。但受地區產業單一、物流需求不旺影響,當初規劃的物流園區或不能成型或經營困難。例如2009年經批準建設的鄂爾多斯空港物流園區,其是“打造‘空港經濟帶’、實現‘產城融合’而規劃建設的重點產業園區”,總體規劃控制面積121平方公里。但現在園區的情況是入駐企業少,車流稀少。

  物流園區盲目追求規模面積,從國家經濟戰略層面上看,不僅不能發揮物流園區應有的聚集效應,而且還會造成大量土地閑置浪費,不符合土地集約化利用的要求,對當前我國實施的城鎮化戰略產生了十分消極的影響。

  從物流園區自身發展上看,過大的園區面積,企業必須為多余的土地支付不必要的租金,從而占用了企業寶貴的資金。另一方面,有意或無意的物流園區土地閑置,開發商往往架不住房地產開發高利潤的“誘惑”,從而實施改變物流用地用途的錯誤行為?!拔夜?a target="_blank">物流園區多數都是政府規劃、企業主導,有些物流園區從地方政府主導開始就定下了超大規模,企業開發后發現無法填充,這時候政府就會對開發企業‘睜一只眼閉一只眼’,任由其搞房地產或專業市場的開發?!幣晃恍幸的諶聳空庋寡?。

  事實上,對于物流園區的規模,我國相關標準與政策中已有相關規定。例如在《物流園區分類與基本要求》中提到,關于物流園區用地面積,單個物流園區總用地面積宜不小于1公里;物流園區所配套的行政辦公、生活服務設施用地面積,占園區總用地面積的比例,貨運服務型和生產服務型應不大于10%,貿易服務型和綜合服務型應不大于15%。

  今年出臺的《全國物流園發展規劃》中也從頂層設計角度指出,“按照規模適度、用地節約的原則,制定物流園區規劃、建設標準,合理確定物流園區規模,促進物流園區集約發展,吸引企業向園區集聚?!?

  原因呈現多面

  地方上為何會出現物流園區盲目求大的現象呢?其中具有多方面原因,但主要原因還是物流園區規劃不科學、不合理。

  首先從全國規劃上講,直到《全國物流園發展規劃》出臺之前,全國物流園區還都處于整體布局混亂的狀態下,各地物流園區規模大小無依據,布局無條理。

  地方上,很多地方政府,尤其是三、四線城市的地方政府開發物流園區,在物流園區的前期規劃方面往往存在“拍腦門”決策的情況,無論從物流園區選址、面積,還是定位、功能,都是幾場會議就定下來,很少考慮當地物流需求。園區面積盲目求大,但由于土地審批、資金不足和需求不振等因素影響,最終實際物流園區建設用地則不及規劃面積。而有些物流園區,實際物流用地只占園區用地的一小部分,其他土地都被非物流事項所占?!暗胤繳蝦芏?a target="_blank">物流園區以開發區的模式去做,它的面積規劃得很大,幾十平方公里,實際上是他把城市道路、城市公建等的土地面積全部放進去了,但是真正用于物流用地的面積遠遠沒有這么大?!蓖ù?a target="_blank">物流咨詢有限公司董事長趙成峰對記者表示。

  而無論是政府規劃、企業或工商業主導,還是企業自主開發,投資方在缺乏調研規劃和運營管理經驗的情況下,多數會選擇委托專業的機構來做物流園區設計,一些機構則存在不負責任的行為,導致物流園區規模的不科學?!拔乙鄖霸桓齔鞘兇?a target="_blank">物流園區的規劃,我當時認為在那個地方做500畝地的物流園區就已經很大了,但是其他人給他規劃了30平方公里?!繃跣爍桓嫠弒收?,一些地方政府并不懂物流園區規劃,但又追求影響力,某些專業機構就一味迎合政府意愿,不能實事求是地對物流園區進行前期規劃。

  物流園區所謂“規劃面積”之所以大而又大,還有開發商尋求招商效益的原因。在物流園區招商過程中,園區開發商寄希望于大規模能夠給客戶以實力雄厚的印象,從而便于招商引資。而規劃面積并不等于實際面積,夸大規劃面積行為便會讓公眾以為園區存在圈占土地的行為。

  科學規劃定大小

  物流園區到底建多大合適?根本取決于物流需求有多大。這就要求物流園區開發者在前期調研規劃上要做到謹慎科學。

  首先要抓好基礎性工作,做好可行性研究。根據地方經濟、交通設施、區位條件、物流需求等制定合理的物流園區規劃,確定合適的物流園區規模。其中物流需求是可行性研究的核心內容。

  其次要合理設置園區物流用地與非物流用地的比例,物流園區的核心功能還是貨物的聚集與分散,園區用地應在盡量滿足倉儲設施、停車場、道路交通、信息大廳、園區辦公樓等的情況下,再去考慮建設必要的住房樓宇等配套設施,與物流無關的設施不應過分占用園區土地。

  最后,從政府角度上合理規劃與管理物流園區規模十分緊迫?!度?a target="_blank">物流園區發展規劃》已經出臺,其中要求了應從需求規模大小、國家戰略和產業布局出發,合理布局物流園區。各地方政府、主管部門要嚴格控制物流用地,原則上不能配置工商企業自用的大量物流用地,將物流設施集中到物流園區中去,而且物流用地要真正配置給物流企業。

  總之,物流園區建多大合適完全由需求決定,建成后的規模大小到底合不合適,市場也會去定奪。物流園區大小并不重要,重要的是其是否能夠成為高效的社會化物流平臺,是否能夠成為物流企業成長的搖籃,自身是否能夠健康可持續發展。

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